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「年収を基準にして家を買うと必ず失敗する」不動産のプロが警鐘

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1: 海江田三郎 ★ 投稿日:2016/04/23(土) 14:04:24.65 ID:CAP

「住まい探しを始める際、『私の年収でいくらのマンションが買えますか?』と不動産業者に相談する人は、 将来の家計が破綻してしまう典型的なタイプです」と指摘するのは、 『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』が大きな反響を呼んでいる 不動産コンサルタントの城戸輝哉氏。
「初めての住まい購入は誰でも気負ってしまいます。そして、どうせ買うなら、多少の無理をしてでも自分が買える範囲で一番、 条件のいい物件を手に入れておくのが将来のリスクヘッジにもなるだろうと考えがちなのですが、そこには大きな落とし穴があります」
 信用度の高い企業に勤めるサラリーマンなら、住宅ローンを利用して年収の7~8倍の物件まで買うことができるが 限度額いっぱいまで借りて家を買うのはあまりに危険だと城戸氏は警鐘を鳴らす。
「不動産業者に相談すると、『新築や築年数の浅いマンションならこれからも価値が残るし、 いざというとき売ったり貸したりしやすいから心配ありませんよ』と聞かされます。
だから、ほとんどの人が新築ならギリギリまで予算を上げても大丈夫と考えてしまうのですが、 このパターンでみんな貧乏になってしまいます」

 なぜ貧乏になるのか。絶対に意識しなければいけないのは「将来的な資産価値」だという。
「実は、新築マンションだからこそ無理して買ってはいけないのです。新築マンションの場合は 購入後の価値の目減りが激しく、10年、20年経過すると、購入時の6割から半値でしか売れなくなってしまいます。 実質的な資産価値を大きく上回る額のローンを組んでしまっているわけですから、 転職や失業などで家計が苦しくなっても売り抜けることが難しく、最終的には支払いが滞り、競売にかけられてしまいます。 今の日本で資産価値の目減りがなく価格が長期的に安定するのは、立地の良いエリアに建つ中古マンションだけです」

 では、予算の設定の目安はどうするべきなのか。「わかりやすい“目安”に流されてはいけません」と城戸氏は注意を促す。
「『ローンは年収の5倍まで』とか、『ローン返済は年収の35%以内に収めれば大丈夫』という目安を挙げる人もいますが、 安易に鵜呑みにするのは危険です。そもそも、年収1500万円の人と年収300万円の人では同じ返済比率でも家計の 負担の重さが全然違います。お子様が一人と二人の場合でも違いますし、返済期間や、手持ちの現金に バッファを残してあるかによっても状況は大きく変わってきます。個々のライフスタイルが反映されない基準には意味がないどころか、 却って間違った判断の引き金にもなります」

 それよりも、まずやるべきはライフプランと資金計画のシミュレーションとのこと。
「特にお子様が産まれて育つ時期や、新しい仕事に取り組むタイミングなど、人生のステージが変化する可能性を見据えたうえで、
常に余裕のある状態で支払うことができるキャッシュフローのシミュレーションが必要です。その際、忘れてはいけないのが、 賃貸と購入、それぞれのケースを比較する場合には、『ローンの返済額+維持費(管理費や修繕積立金、税金や何かあった 場合の修繕費など)と家賃』でシミュレーションすることです。ローン返済額と家賃だけで比較をしてしまうと、リスクがイコールになりません」
「年収を基準にして何が買えるか」というではなく、「どんな暮らしがしたいか」に住まいを道具として組み込むという発想。そこを出発点にすれば、年収の多寡にかかわらず、自分らしい豊かな暮らしにたどり着けるだろう。



352: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/24(日) 01:42:01.76 ID:cg9tQ/jO.ne

>>1
不動産は、住むために所有するもんじゃない


3: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:11:29.00 ID:wmsdp8WZ.ne

金がないのに背伸びしない
労働者は借家でいいんだよ


4: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:11:41.08 ID:94XRq5lr.ne

二世代ローン考えた人は何て無謀な融資なんだ(笑)


6: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:13:01.33 ID:8lKT9fxJ.ne

WBSによるとマンション価格が高止まりしてるから戸建て狙いが増えてるらしい


11: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:19:20.81 ID:HKPjgKqt.ne

マンションで買っていいのは 都市圏ですぐ転売できる物件だけ
不動産は価値があるとなかろうと、実際に売れる値段と乖離すごいある


13: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:24:09.97 ID:7Fyo8IgM.ne

家賃を払うぐらいならローンで買いましょう
この文句に多くが騙されるんだよな
だいたいマンションなんて分譲でも高い管理費取られるんだぜ
買った意味ねーじゃん


15: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:26:14.71 ID:1OXQDCSe.ne

>>13
ローンの他に
管理費・駐車場代・修繕積立金
目に見えない細かい数字で書いてある・・・


14: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:24:53.55 ID:0YxU+FBx.ne

手取り1500万が300万の生活をすれば、毎年1200ずつ返済出来る。


81: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 15:36:03.69 ID:uKIutzfA.ne

>>14
可処分所得1100万円台でどうやって毎年1200万貯めるのか?
働いたこと無いニートなのか?


18: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:27:58.84 ID:/QqNxtc9.ne

マンションて15年とか20年の大規模修繕で追加費用発生しないの?


20: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:29:03.11 ID:P0OajO4+.ne

日当を基本に考えろ。


21: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:29:12.33 ID:39n7hhu7.ne

近所の銀行員がそうだったなあ。
20歳台で戸建て買っちまって、その後リストラされて転居した。


28: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:36:24.43 ID:ZJNhmGFA.ne

年収で買うと必ず失敗は言い過ぎ
ボーナスを含めて買うと必ず失敗するのは正解


29: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:37:03.10 ID:xSqBkQ3u.ne

まあ不動産屋に相談する時点で情弱のクズだろ
あいつらは出来るだけ高いものを押し付けようとするんだから


30: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:37:33.20 ID:n6C5WQBI.ne

「家は人生への投資だ」を曲解して家が投資材料だと勘違してる奴が多いよね
ただの負債なのに


31: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:38:07.54 ID:b0SHJvCW.ne

住宅ローンじゃなくて事業用ローンで家を建てて
実質の賃貸併用住宅にしている。
賃貸併用で買うと再販が難しいが、これなら単なる
アパート扱いだからね。


34: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:39:00.27 ID:A9+ww5XS.ne

どうしても子供が小学生ぐらいのときに綺麗なとこに住みたいと
思うけど、今はそういうのはリスクが高そうだ


35: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:40:09.58 ID:Qi34UM36.ne

買った方が損だなんておかしいだろ
だってみんな「大家は強欲でぼったくり」と言ってるじゃないか
買った方が損なら大家が損してるということになるし


56: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:56:34.06 ID:eHJopei7.ne

>>35
大家は事業だから不動産の減価もも含め税制処理できる。
賢い大家は自己所有物件を借りて住んでるよ。


131: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 18:02:27.23 ID:Tm27yEPD.ne

>>35
大家で儲かってウハウハなところなど殆どない。
固定資産税や修繕費の負担で苦しんでるよ。
収益を生まない資産は評価額がいかに高かろうと資産価値ないんだよ。
発想の転換が必要。


38: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:41:43.89 ID:/pU5ft9f.ne

投資に必ずは無いわな


39: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:42:06.95 ID:JcKc7IEa.ne

家を買うならキャッシュ一択。それが無理なら賃貸。これが鉄則。


43: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:47:12.76 ID:Qi34UM36.ne

>>39
ローンでマイホームを買うと住宅ローンは金利が低いし減税まであるから
実質マイナス金利で買える
貯金があってもローンで買わないと損


40: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:45:01.48 ID:Y1Np7jbF.ne

消費財の代表格
ギャンブルの方がマシ


41: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:45:48.36 ID:Nzreupto.ne

ママ友同士の見栄の張り合いで必要も無いのに無理して建てるから失敗すんだよw


49: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 14:50:28.38 ID:Qi34UM36.ne

>>41
>ママ友同士の見栄の張り合いで必要も無いのに無理して建てるから失敗すんだよw

それは男性から見た場合の感覚
女性は同クラスの人たちと「同じレベル」でいたいだけ
だから地方で比較的高所得でもハイト系の軽(タントとか)に乗ってる人が多い
なぜならママ友のほとんどが軽だから自分だけ大きな車を買うと悪口言われそうだから


137: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 18:16:52.20 ID:Tm27yEPD.ne

商業用ビルなら利回りがまあ高いけど、住居用は利回り低いし、精々相続対策でしか賃貸物件など
建てられん。
空き家でも出たら、一発で赤字転落だから。
それに大規模修繕の出費も急に発生したりで大家家業もきついよ。


150: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 19:28:12.81 ID:6JwBmDSA.ne

建売やマンションの価格にどれだけ上乗せされてるか
知っていますか?
賃貸の50戸を建築する価格の2倍近い価格で分譲販売されています。


171: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 21:18:49.08 ID:YKFZ6uoe.ne

奥さん旦那さんそれぞれに実家がある


177: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 21:32:23.32 ID:BjXsG9jV.ne

何で売ることを前提に買うんだろうか。
死ぬまで住むつもりなら、資産価値がどんなに下がっても
別にいいんじゃないか。


181: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 21:38:03.03 ID:VHB9Jjty.ne

わかったわかった。涙拭けよ。負け組大家さん。


183: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 21:40:17.74 ID:j0slIQ0N.ne

>>181
反論できず捨て台詞か


212: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 22:37:29.88 ID:WbOySZq1.ne

「どんな暮らしがしたいか」と言われても
それは賃金に合わせて決まるだろうなw


233: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 23:11:41.22 ID:ioKEhjae.ne

家で儲けようみたいな考えがアホ。
酒を飲むのにゴルフするのに女だくのに理由はない
欲を満たすだけ。自分の気にいる家に住む。
それだけ。


355: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/24(日) 06:02:12.10 ID:bYuG49kv.ne

>>233
ソレも金を持ってるか持ってないかで意味は変わって来る
不動産収入で結構な印税生活を送れている奴も居るには居る

貧乏人は一生賃貸住まいしか出来ない コレが現実 


237: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 23:16:19.89 ID:6JwBmDSA.ne

借金して家を買うのは投資にあらず。一銭も利益が無い。
出費が増大するだけだ。


241: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 23:18:37.85 ID:pPgsllTt.ne

>>237
で、利益がないなら
その間どこに住むの?
ニートならではの発想だよ


256: 名刺は切らしておりまして 投稿日:2016/04/23(土) 23:29:40.55 ID:WbOySZq1.ne

税金も物価も上がってるし地域によっては土地も値上がりしてるからね



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Tags: 不動産投資 年収 副収入 ローン

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